Normativas para Cooperativas de Vivienda en Mendoza, Argentina

Marco Legal General

Las cooperativas de vivienda en Mendoza se rigen principalmente por dos niveles normativos:

Nivel Nacional: La Ley N° 20.337 de Cooperativas (sancionada el 2/5/1973) es la norma de aplicación en todo el territorio argentino. El órgano de aplicación nacional es el INAES (Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social).
Nivel Provincial: Mendoza tiene su propio órgano local competente (conforme al Art. 117 de la Ley 20.337), que es la Dirección de Cooperativas y Mutuales de Mendoza, dependiente del Ministerio de Economía o equivalente provincial. Este órgano rubrica los libros sociales, recepciona documentación y actúa en coordinación con el INAES.

1. LIBROS QUE DEBEN LLEVAR (Art. 38 y Código de Comercio)

Las cooperativas de vivienda están obligadas a llevar dos grupos de libros:

Libros del Código de Comercio (Art. 43 C.Com. / Art. 320 Código Civil y Comercial vigente):

Libro Diario
Libro de Inventarios y Balances

Libros propios de la Ley 20.337 (Art. 38):

Registro de Asociados: datos de cada socio, cuotas sociales, altas y bajas
Libro de Actas de Asambleas: registro de todas las decisiones de las asambleas ordinarias y extraordinarias
Libro de Actas de Reuniones del Consejo de Administración: registro de cada reunión del órgano directivo
Libro de Informes de Auditoría: donde se asientan los informes trimestrales del auditor externo

Libro adicional para la Sindicatura:

Si existe Comisión Fiscalizadora (varios síndicos), debe llevar también un Libro de Actas de la Comisión Fiscalizadora (Art. 76).

Rubricación: Todos los libros deben ser rubricados por el órgano local competente de Mendoza (Dirección de Cooperativas provincial), quien lo comunicará al INAES con la individualización de los libros. La rubricación tiene los mismos efectos que la del Código de Comercio.

El órgano local puede autorizar, por resolución fundada, el empleo de medios mecánicos y libros de hojas movibles en reemplazo o complemento de los indicados.

2. REGLAMENTOS ANTE EL ESTADO (Fiscalización Pública)

Obligaciones periódicas ante el INAES y la Dirección Provincial:

Al constituirse: Presentar tres copias del acta constitutiva firmadas por todos los consejeros, con la constancia del depósito del 5% del capital suscripto en Banco Nación, Banco Provincia o Credicoop (Art. 9). El INAES tiene 60 días para autorizar el funcionamiento e inscribir la cooperativa.

Anualmente (Art. 41): Remitir con al menos 15 días de anticipación a la asamblea ordinaria:

Balance general, estado de resultados y cuadros anexos
Memoria del Consejo de Administración
Informe del síndico
Informe del auditor externo

Si la asamblea modifica esos documentos, deben enviarse las copias definitivas dentro de los 30 días siguientes.

Asambleas (Art. 48): Deben comunicarse a la autoridad de aplicación y al órgano local con 15 días de anticipación, junto con el orden del día.

Actas de asamblea (Art. 56): Remitir copia del acta a ambas autoridades dentro del mismo plazo establecido para los balances (30 días de clausurada la asamblea).

Modificaciones estatutarias (Art. 12 y 13): Toda reforma del estatuto o de reglamentos (que no sean de mera organización interna) requiere aprobación e inscripción en el INAES para entrar en vigencia.

Auditoría obligatoria (Art. 81): Desde su constitución y hasta la liquidación, la cooperativa debe contar con un auditor externo, Contador Público Nacional matriculado. Los informes son trimestrales y se asientan en el libro especial.

Fiscalización pública (Art. 99–104): El Estado puede en cualquier momento requerir documentación, realizar inspecciones, examinar libros y asistir a asambleas. Las sanciones por incumplimiento van desde llamado de atención hasta retiro de la autorización para funcionar (Art. 101).

3. NORMATIVAS Y REGLAMENTOS INTERNOS PARA LOS SOCIOS

El Estatuto Social es el documento principal que regula la relación entre la cooperativa y sus socios. Debe contener obligatoriamente (Art. 8):

Denominación y domicilio
Objeto social preciso (acceso a vivienda por autoconstrucción o administración)
Valor de las cuotas sociales y derecho de ingreso (si lo hubiera)
Organización de la administración, fiscalización y régimen de asambleas
Reglas para distribuir excedentes y soportar pérdidas
Condiciones de ingreso, retiro y exclusión de asociados
Derechos y obligaciones de los asociados
Cláusulas de disolución y liquidación

Derechos de los socios:

Un solo voto por asociado, independientemente de la cantidad de cuotas (Art. 2 inc. 3)
Libre acceso al registro de asociados (Art. 21)
Solicitar información sobre libros al síndico (Art. 21)
Retiro voluntario en la época que establezca el estatuto, o al finalizar el ejercicio con 30 días de aviso (Art. 22)
Posibilidad de votar por poder, salvo que el estatuto lo prohíba (el mandatario debe ser asociado y no puede representar a más de dos, Art. 51)
Derecho de receso ante cambio sustancial del objeto social (Art. 60)
Impugnar resoluciones de asamblea contrarias a la ley, el estatuto o el reglamento (Art. 62)

Obligaciones de los socios:

Integrar las cuotas sociales: al menos el 5% al suscribir y el resto dentro de los 5 años (Art. 25)
En caso de mora, quedan suspendidos los derechos sociales (Art. 29)
El incumplimiento puede derivar en caducidad previa intimación con plazo mínimo de 15 días

Distribución de excedentes (Art. 42): Los excedentes repartibles se distribuyen así:

5% a reserva legal
5% al fondo de acción asistencial
5% al fondo de educación y capacitación cooperativas
Interés limitado a cuotas sociales (si lo autoriza el estatuto)
El resto como retorno a los socios, en proporción al uso de los servicios

En caso de retiro o exclusión (Art. 36): Los socios solo tienen derecho al reembolso del valor nominal de sus cuotas integradas, deducidas las pérdidas proporcionales. No hay derecho sobre las reservas acumuladas.

4. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA

La Ley 20.337 establece tres órganos obligatorios:

A) ASAMBLEA DE SOCIOS (máximo órgano de decisión)

Asamblea Ordinaria: dentro de los 4 meses del cierre del ejercicio; aprueba balance, memoria, elige consejeros y síndico (Art. 47)
Asamblea Extraordinaria: cuando lo disponga el Consejo, el síndico, o lo soliciten socios que representen al menos el 10%
Quórum: válida con cualquier número de presentes una hora después de la fijada (Art. 49)
Decisiones por simple mayoría, salvo casos especiales (cambio de objeto social, fusión, disolución: requieren 2/3 de presentes)

B) CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN (órgano ejecutivo)

Elegido por la asamblea
Mínimo 3 consejeros, todos deben ser asociados (Art. 63)
Mandato máximo de 3 ejercicios; son reelegibles salvo prohibición estatutaria
Quórum: más de la mitad de los consejeros
Se reúne como mínimo una vez por mes (Art. 70)
La representación legal es del Presidente del Consejo (Art. 73)

C) SINDICATURA (órgano de fiscalización privada)

Uno o más síndicos elegidos por la asamblea entre los asociados (Art. 76)
Mandato máximo de 3 ejercicios
Si son varios, deben ser en número impar y actúan como Comisión Fiscalizadora

5. ROLES OBLIGATORIOS PARA EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

La ley exige como mínimo los siguientes cargos en el directorio o Consejo de Administración:

Roles indispensables del Consejo (Art. 63 y 73):

Presidente: tiene la representación legal de la cooperativa ante terceros, convoca y preside las reuniones del Consejo, firma las actas junto a otro consejero. Es el cargo más importante.
Secretario: habitual en la práctica estatutaria para labrar y custodiar las actas.
Tesorero: habitualmente previsto en el estatuto para la administración de fondos.
Vocales titulares (la ley exige mínimo 3 consejeros en total)
Vocales suplentes (el estatuto puede preverlos para cubrir vacantes; si no los hubiera, el síndico designa reemplazantes hasta la próxima asamblea, Art. 65)

Síndico/s (órgano de fiscalización, Art. 76):

Síndico titular: obligatorio, elegido entre los socios; fiscaliza la administración, examina libros, convoca asambleas en casos previstos, informa a la autoridad de aplicación
Síndico suplente (número mínimo no especificado, pero la ley dice "se elegirá un número no menor de suplentes")

Incompatibilidades absolutas para ser consejero o síndico (Art. 64 y 77):

Fallidos, concursados o inhabilitados (según plazos de la ley)
Personas condenadas por delitos de defraudación, robo, cohecho, cheques sin fondos, etc.
Quienes perciban sueldo, honorarios o comisiones de la cooperativa (salvo en cooperativas de trabajo)
Cónyuges y parientes de consejeros hasta 2° grado (para síndicos, Art. 77)

Resumen Práctico para Mendoza

Para constituir y operar una cooperativa de vivienda en Mendoza deben seguirse estos pasos clave:

Realizar la Asamblea Constitutiva con mínimo 10 socios fundadores
Confeccionar el Acta Constitutiva y el Estatuto Social (usar los modelos del INAES)
Depositar el 5% del capital suscripto en banco oficial o cooperativo
Presentar documentación ante la Dirección de Cooperativas de Mendoza (órgano local) o directamente por TAD (Trámites a Distancia) ante el INAES
Contratar un Contador Público Nacional para la auditoría externa desde el inicio
Rubricar los libros ante el órgano local competente de Mendoza
Cumplir con las obligaciones anuales: asamblea ordinaria, balances, memoria, remisión al INAES

Referencia normativa central: Ley Nacional N° 20.337 de Cooperativas. Para consultas específicas sobre el órgano local provincial: Dirección de Cooperativas y Mutuales de Mendoza / INAES (Av. Belgrano 1656, CABA – www.argentina.gob.ar/inaes).